Bilgi Bankası

Bu bölümde sorularınızın, aradığınız bazı cevaplarını bulabilirsiniz...


ARSA Satın alınacak arsanın ilgili belediyedeki son yıla ait üst planların yanında 1/5.000'lik, 1/1.000'lik planların örtüşen imar durumu Arsanın imar ve irtifası Arsanın yüksekliği (h:?) Arsanın büyüklüğünden ziyade belediyenin vermiş olduğu imar durumu Arsanın eğim (kot) durumu Arsanın belediyelerden imar planları içinde olmasına rağmen İSKİ görüşü, SİT alanı, askeri alan, Bedaş, TEK ve Karayolları görüşleri Arsanın tapu kayıtları Arsanın cins tahsisinin yapılıp yapılmadığına İlgili belediyeden emlak vergileri incelenmeli. Arsanın şirketin veya şahısların üzerine kayıtlı olup olmadığı öğrenilmeli İŞYERİ Binanın imar planlarına uygun olup olmadığı Depreme karşı dayanıklılığı İskanı İlgili belediyede ne olarak gözüktüğü Binanın üzerinde herhangi bir problem olup olmadığı tapudan ve belediyeden incelenmeli Gayrimenkulun şirketin üzerine mi şahısın üzerine mi kayıtlı olduğu araştırılıp incelenmeli KONUT Konutun projeye uygun yapılıp yapılmadığı Bodrumda nemin olup olmadığı, kolonlarda nemden kaynaklanan lekelerin olup olmadığı Zemin etütlerinin yapılıp yapılmadığı, deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığı, projenin kim tarafından hazırlandığı, denetlenip denetlenmediği kat mülkiyeti olup olmadığı, malzemenin standartlara uygun olup olmadığı, temellerde su yalıtımı yapılıp yapılmadığı kontrol edilmeli, ilgili yerlerden incelenmeli

Tüketici mevzuatı içinde ayıplı mallarda hak arama süreleri farklılık gösterir. Öncelikle şu aynma dikkat çekmek isterim. Ayıp iki türlüdür. Birincisi açık ayıp ikincisi gizli ayıp. Aleni ayıp, mevcut bir yapıda ilk bakışta anlaşılan hatalı imalattır. Bunun için ilgili yerlere başvuru süresi bir aydır. Örneğin bir bina için konuşuyorsak, binaya girdiğinizde fayanslarda kırık görüyorsanız bu açık ayıptır. Boyalar bozuk, parkeler kabarmışsa bu açık ayıptır. İkincisi gizli ayıptır ki bu ayıp ilk bakışta görülemeyen ancak kullanım ile ortaya çıkan ayıptır. Yukanda verdiğim örnekleri ele alırsak, fayans kınk değildir ama kullanmaya başladıktan sonra yerinde kalmayıp dökülmeye başlamıştır veya parkeler ilk etapta düzgündür de kullanmaya başladıkça kabarmalar olmuştur. Bunlar da gizli ayıptır. Gizli ayıplarda taşınabilen mallarda başvuru süresi iki sene gayrimenkullerde ise beş senedir. Bir de eksik iş vardır. Eksik iş, olması gerektiği halde hiç yapılmamış iştir. Örneğin sitede yüzme havuzu taahhüt edilmiştir ama hiç yapılmamıştır. Bu eksik iştir, bunun için başvuru süresi on yıldır. Bu süreler teslim tarihinden başlar. Yeni yürürlüğe giren tüketici yasasında açık ayıpla ilgili bir aylık başvuru süresinden söz edilmemiştir. Ancak şimdilik halen bir aylık süreye uyulması gereği görüşü hakim durumdadır. Ancak akıllan kanştıran bir cümle şudur: "Teslim tarihinden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıplann teslim tarihinde var olduğu kabul edilir." Bekleyelim bakalım açık ayıplar için süre altı ay olarak Yargıtay kararlarında yer alacak mı? .

Tapu sicil tüzüğünün 14 cü maddesi, istemde bulunanların medeni hakları kullanma ehliyetinin olup olmadığı tapu sicil müdürü tarafından araştırılır. İstemde bulunanların medeni hakları kullanma konusunda kuşkuya düşülürse tapu sicil müdürü hükümet tabipliğinden doktor raporu isteyebilir.Böyle bir durumda işlemi yapıp yapmama yetki ve sorumluluğu tapu sicil müdürüne verilmiştir. Yaş konusunda ise, belli yaşta olan insanların medeni haklarını kullanma ehliyetini kaybedip, kaybetmediği konusunda tapu sicil tüzüğünde her hangi bir hüküm yoktur. Böyle bir durumda tapu sicil müdürünün kanaati önemlidir. ŞİRKETLERİN TAPU İŞLEMLERİ Ticaret şirketleri kolektif,komandit,limitet,anonim ve kooperatiflerden meydana gelir. Ticaret şirketleri tüzel kişiliğe sahip olup,şirket sözleşmesinde yazılı işletme konusu kapsamında kalmak şartıyla bütün hakları iktisap edebilirler. Ancak adi şirketler tüzel kişiliğe sahip olmadığından adi şirket adına tapu işlemleri ve tescil yapamazlar. Ticaret şirketlerinin sözleşmelerinde Gayrimenkul Tasarrufuna izinlidir ibaresi olmalıdır. İşlem yapacak şirket yetkilileri Ticaret Sicil Memurluğundan alacakları bir belge ile yetki ve temsilcilerin kimler olduğunu ispat etmek zorundadırlar. Ticaret sicil memurluğundan alınan bu yetki ve temsil belgesinin yeni tarihli olmasında fayda vardır. Ticaret sicil nizamnamesinin 104 üncü maddesinde, bir unvanın, bir işletmenin tescili halinde ilgiliye sicil tasdiknamesi verileceği ve bu tasdiknamede (Yetki Belgesinde) işletmenin unvanı, yaptığı işler ve işletmenin temsilcilerinin belirtilmiş olacağı ve bu belgenin bir yıl süre ile geçerli olduğu ifade edilmektedir. İşlem için gerekli belgeler 1) Vergi numarası 2) İmza sirküleri 3) Ticaret sicil memurluğundan alınan yetki ve temsil belgesi

Kiraya veren kişinin gayrimenkulun maliki olması gibi bir zorunluluk yoktur. Kontrat ev sahibi veya yetkili kıldığı kişi ile yapılmalı. Kiralanmak istenilen gayrimenkul bizzat görülmeli. Gayrimenkulun eksikleri varsa kontrattan önce bildirilip, giderilmesi sağlanmalı. Gerekirse tapuya şerh düşülmeli. Bölgedeki kira fiyatları araştırılmalı. Konutun iç özellikleri yanında binanın genel özelliklerine de bakılmalı. Üst katlarda, çatının akıp akmadığına dikkat edilmeli. Elektrik, su, doğalgaz gibi giderlerin girerken veya tahliye ederken sıfırlatılması . Senelik kira artışı müddetinin kontrata yazılması. Depozito veriliyorsa niçin verildiğini, hangi şartlarda alınacağının yazılması. Taraflar; kiracı, kiralayan ve kefil, kontratı birlikte huzurda birlikte imzalamalıdır. Elden para alışverişi yapılıyorsa, kontratın arka yüzündeki teslimat kısmı yazılıp, imzalanmalıdır. Kontratın her sayfası taraflarca ayrı ayrı yazılıp imzalanmalı. Demirbaşların durumu tam olarak yazılmalıdır.

Eskiden posta havalesi ile de ödeme yapılabilirken artık hemen hemen tüm belediyeler bu amaçla bir banka hesabı açıyorlar. Devamlı ikamet etmediğiniz mülkünüzün vergilerini ödemek için belediyeden bu hesap numaralarını öğrenmeniz ve banka havalesi yolu ile göndermeniz yeterlidir.

Emlak Vergisi muafiyetinden geliri olmayan işsizler, ev hanımlan, gaziler, dul ve yetimler, engelliler ve emekliler yararlanıyor. Muafiyet için evin 200 metrekareden küçük olması gerekiyor ve bağlı olunan belediyeye gidilerek dilekçe verilmesi gerekiyor. Peki bir evi olan ve kiraya verenlerin durumu nedir? Emekli, ev hanımı, işsiz ya da engellinin, brüt alanı 200 metrekareyi aşmayan bir evinin olması ve bunu kiraya verip, kendisinin kirada oturması durumunda, Emlak Vergisi ödemesi söz konusu olmuyor. Tabii bu husus 2015 için. 2016'da şartlar değişebilir zira bu konu her yıl bakanlar kurulu karan ile değiştirilebilir. Bu nedenle konuyu her yıl yeniden incelemek gerekecektir. Ama bu husus son birkaç yıldır aynen uygulanmaktadır. Bundan sonra çok kolay değişeceğini sanmamakla beraber elbette bunun bir garantisi yoktur. Senenin belli zamanlan gidilen yazlık ve dinlenme evleri Emlak Vergisi'nden muaf değillerdir. Muafiyetten faydalanmak için yazlık evlerde tüm seneyi geçirmiş olmak, ikametgahının sürekli oturum şeklinde bulunması gerekir.

onut kredisi kullanılması halinde dikkat edilmesi gereken hususlar Konut alanların bir kısmı, "banka kredisi" de kullanmak suretiyle alıyorlar. Bunun iki avantajı var. 1. Finansman sorununu çözüyorlar. 2. Evi kiraya vereceklerse; gerçek gider yöntemini seçmek suretiyle, tahsil edecekleri kiradan, ödedikleri banka kredi faizini düşebiliyorlar. Böylelikle daha az vergi ödüyor hatta duruma göre hiç vergi ödemeyebiliyorlar. 1-Gider Avantajı Yukarıda da belirtildiği gibi, ödenen banka kredi faizinin "gider" olma avantajı var. Olaya bu açıdan bakıldığında; evi satın alan kişinin, tamamının bedelini ödeyebilecek parası olsa dahi, tamamını mevcut tasarrufundan ödemeyip. evin bedelinin bir kısmı için "banka kredisi" kullanması daha avantajlı olabilir. Parasını mevduatta veya başka tasarruf enstrümanında değerlendirir, bankaya ödediği kredi faizini de kira gelirinden gider olarak düşebilir. 2-Alın>Satım Bedeli Bazı durumlarda, evin satış bedelinin düşük gösterilmesi, binde 20 oranında ödenecek tapu harcının, daha düşük tutarda ödenmesine neden olabilir. Evi inşaat firmasından alanlarda, ilave olarak KDV yönünden de "az ödeme" avantajı doğabilir. Örnek: Salim Bey, istanbul'da 800 bin liraya aldığı net alanı 165 m2 olan ev için 600 bin lira banka kredisi kullanmıştır. Tapu işlemleri 400 bin lira üzerinden yapılmıştır. Salim Bey'in bu işlem nedeniyle 72 bin TL'si KDV, 8.000 TL'si tapu harcı olmak üzere 80.000 TL daha az ödeme avantajı (!) söz konusu olmuştur, ilk bakışta avantaj gibi görünen bu olayda, gizlenen "gerçek satış bedeli" bir vergi incelemesi sonucu ortaya çıkmıştır. İnceleme elemanı, tapu kayıtlarında 400 bin liraya alınmış gösterilen ev için, bankadan 600 bin lira kredi kullanıldığını tespit etmiş, krediden hareketle de evin gerçek alım-satım bedeline ulaşmıştır. Ardından da hem alıcı hem de satıcı hakkında "vergi inceleme raporu" düzenlemiş, gizlenen vergi ve harçlar cezalı olarak, gecikme faizi ile birlikte istenilmiştir. Yukarıdaki örneğin benzeri olaylar, gayrimenkul alım-satımında sık sık ortaya çıkmaktadır. O nedenle, özellikle banka kredisi kullanarak gayrimenkul alanların, o gayrimenkulün tapudaki değerini kullanılan kredinin üzerinde göstermeye dikkat etmelerinde yarar vardır. Aksi halde, yapılacak vergi incelemelerinde, bu durum kolayca ortaya çıkartabiliyor.. -Vergi müfettişleri, alıcıların ifadesine başvurarak, her birine daireleri kaç TL'ye aldıklarını sormakta. ödemeyi ne şekilde yaptıklarını, banka hesaplarıyla birlikte araştırmaktadır. - Alıcının kullandığı banka kredisi, kişisel banka hesaplan, bu hesaba giren ve çıkan paralartek tek araştırılmaktadır. - inşaat firmasının yöneticileri ve yakınlarının banka hesaplan ve ödeme yapan kişiler araştınlarak, ifade vermeye çağınlabilmektedir. Vergi inceleme elemanları bu konuda yeterince deneyimli oldukları için, gizlenen alım-satım bedelini kolayca ortaya çıkarabilmekte veya emsal kıyaslaması da yaparak, yetkisini kullanarak re'sen matrah takdiri yapabilmektedir. Bu nedenle, evin gerçek alım-satım değerini bildirmek en sağlıklı yoldur.

Emlak sektörüne yatırım yapmak, uzun vadede doğru planlamayı yapabilmeyi gerektirir. Emlak piyasası her ne kadar oldukça karlı bir sektör olsa da, birçok farklı etkenden etkilenen oldukça hassas dengeler fiyatların dalgalanmasına neden olabilir. Herkesin bildiği gibi emlak yatırımından yüksek kazanç elde etmek için konutu ucuzken almak ve değeri arttığında satmak gerekir. Ancak bu ucuza al pahalıya sat durumu günümüzde oldukça büyük titizlik gerektiren ve düşüncesizce yapıldığında yatırımcının büyük zarar etmesine neden olabilen hassas bir konu haline gelmiştir. Emlak sektöründe yatırım, her şeyden önce risk içeren bir yatırım biçimidir ve geleceğe yönelik riskler doğru analiz edilmelidir. Yatırım yapılacak gayrimenkulün kazancı uzun vadede alınan risklerden az ise, o gayrimenkule yatırım yapılmaması gerekir çünkü kazanç sağlamak oldukça risklidir. Özellikle konut alırken incelenmesi gerekenler; -İmar ve iskan izinleri -Tapunun sorunsuz olması -Yapı kullanım belgesi -Gayrimenkulün bulunduğu bölgede gelecekte bir kamulaştırma olup olmayacağı -Konutlarda zemin incelenmesinin doğru şekilde yapılması -Deprem ve diğer doğal afetlere karşı dayanıklılık -Kooperatif yapılarında ortak kullanılan alanları ve hakları Bu tür uzun vadeli riskler konusunda doğru analiz yapılması gerekir. Emlak yatırımı son derece uzun vadeli bir yatırım aracı olduğundan, konut almadan önce bu tür risk gruplarının tamamının araştırılması ve karşılaşılabilinecek risklerin asgariye indirilmesi gerekir. Tüm bu konularda herhangi bir risk içermeyen gayrimenkullerin arasında en uygun fiyata sahip olanının seçilmesi de, uzun vadede “karlılık” açısında büyük önem taşımaktadır. Emlak sektörü yatırımcılarının sahip olması gereken en büyük özelliklerden birisi de; sabırlı olmaktır. Çoğu yatırımcı normal değerinin çok üzerinde olmasına rağmen bazı konutları kaçırmamak adına acele verilen kararlar ile yanlış yatırımlar yapmaktadır. Yatırımcının bu tür durumlarda gayrimenkulü kaçırmayı değil, uzun vadede elde edeceği karı düşünmesi ve farklı alanlara yönelerek karlılık açısında daha faydalı yatırımlar yapması gerekir. İnşaat maliyetlerinden başlayarak tüm harcanan paranın hesaplanması ve satış esnasında piyasaların ne durumda olacağı iyi düşünülmelidir. Aksi halde emlak sektörüne yatırım yaparak kazanç sağlamak, tamamen şansa bırakılmış demektir. Özellikler konutun yada taşınmazın bulunduğu bölge durumuna da ayrıca dikkat edilmesi gerekir. Bölgenin imar durumları, önümüzdeki 5 yıl içinde bölgenin değerini etkileyebilecek devlet yatırımları, bölgenin ticari değeri, geleceği yönelik yatırımlarınızda yön verecek başlıca pusulanız olacaktır.

Satıcı 1 Fotoğraf Nüfus cüzdanı aslı ve fotokopisi TC kimlik numarası Tapu fotokopisi Belediyeden alınan beyan değeri Deprem sigortası fotokopisi (ferdi iskanı alınmış konut için) Alıcı 2 Fotoğraf Nüfus cüzdanı aslı ve fotokopisi